Entenda como as Atas de Adjudicação Compulsória e a Usucapião Extrajudicial devem ser produzidas com segurança e celeridade, com adequação às normas e minuta na tela.
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O volume de procedimentos extrajudiciais cresce a cada ano, e com ele, a exigência por profissionais cada vez mais preparados.
O Judiciário brasileiro acumula mais de 80 milhões de processos pendentes. Diante desse colapso, o legislador e o CNJ vêm trazendo sistematicamente para os cartórios uma fatia cada vez maior dos procedimentos que antes exigiam ação judicial: inventários, divórcios, usucapiões, retificações, reconhecimento de filiação, separações, e uma lista que cresce a cada nova lei ou provimento. O extrajudicial passou a ser uma via alternativa, mas na qualidade de protagonista.
A digitalização acelerou ainda mais esse processo. O e-Notariado, plataforma oficial do Colégio Notarial do Brasil, já ultrapassou a marca de 10 milhões de atos notariais realizados on-line, evidenciando a escala e a velocidade com que o setor se transforma. Esse volume exige profissionais que dominem não só os procedimentos tradicionais, mas também as novas ferramentas e normas que surgem continuamente. É nesse contexto que aprender com quem está no campo de batalha, qualificando e intermediando operações reais dentro dos cartórios, faz toda a diferença.
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Fundamentos legais da ata notarial para fins de usucapião: art. 216-A da LRP, Provimento nº 65/2017 do CNJ, art. 7º, III da Lei 8.935/94 e art. 384 do CPC/15. Conceito de ata notarial, fé pública, desjudicialização e a necessidade de conhecimento específico sobre usucapião.
A ata notarial de usucapião é sui generis: envolve exame de documentos, coleta de declarações, diligência local e pré-qualificação do pedido. Mecanismo de dupla segurança: tabelião e registrador. Diferenças em relação à ata notarial tradicional.
Os cinco pressupostos da usucapião: coisa hábil (bens públicos, vinculados ao SFH, inalienáveis), posse ad usucapionem (distinção de posse precária e detenção, animus domini, interversio possessionis), decurso do tempo (successio e accessio possessionis, arts. 1.206 a 1.208 do CC), justo título (documentos do art. 13 do Prov. 65/CNJ) e boa-fé (art. 1.201 do CC).
Causas que impedem ou suspendem a prescrição (arts. 197, 198 e 199 do CC): entre cônjuges, contra incapazes, ausentes em serviço público, militares em guerra, pendência de condição suspensiva, prazo não vencido e ação de evicção. Causas que interrompem a prescrição (art. 202 do CC): despacho do juiz, protesto, protesto cambial, apresentação de título em juízo, mora do devedor e reconhecimento do direito.
Disposições do Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) sobre prescrição e decadência durante a pandemia do coronavírus: impedimento e suspensão dos prazos prescricionais a partir da vigência da lei até 30/10/2020 e seus reflexos no cômputo do prazo da usucapião.
Análise dos tipos de usucapião com base legal e requisitos: Extraordinária (art. 1.238, CC — 15 anos); Extraordinária com prazo reduzido (10 anos, moradia habitual ou obra produtiva); Ordinária (art. 1.242, CC — 10 anos, justo título e boa-fé); Ordinária com prazo reduzido (5 anos, registro cancelado); Constitucional Urbana (art. 183, CF/art. 1.240, CC — 5 anos, até 250m², moradia); Constitucional Rural (art. 191, CF/art. 1.239, CC — 5 anos, até 50ha); Familiar/Abandono de Lar (art. 1.240-A, CC — 2 anos); Indígena (art. 33, Lei 6.001/73).
Tipos de atas: ata principal completa (obrigatória — atesta o tempo de posse, lavrada pelo tabelião da circunscrição do imóvel) e atas complementares (facultativas — coleta de testemunhas, confrontantes e titulares de direitos, livre escolha de tabelião). Competência (art. 5º, Prov. 65/CNJ). Papel do advogado: essencial ao requerimento junto ao RI, investigação jurídica, coleta de documentos e indicação da modalidade pretendida.
Requisitos do art. 4º do Provimento 65/CNJ: qualificação das partes, descrição do imóvel, tempo e características da posse, forma de aquisição, modalidade pretendida, número de imóveis, valor e outras informações necessárias. Art. 5º: diligência ao imóvel, conteúdo da ata (imagens, sons, documentos, depoimentos), vedação de basear-se apenas em declarações do requerente e obrigação de cientificar o requerente sobre o valor não confirmatório da ata.
O que o tabelião deve identificar na diligência: existência de posse ou detenção, exercício em nome próprio ou de terceiro, atos visíveis de posse, tempo de posse, vizinhos confrontantes, título da ocupação e interversão da posse. Especificidades por tipo de imóvel: lotes vagos (edificação, benfeitorias, cercas, sinais de abandono), imóvel rural (criação, pastagem, arrendamento, cadastros) e edificação urbana comercial (atividade, locação, depoimento de vizinhos, cadastro municipal).
Documentos para instruir a ata: contratos, recibos, escrituras, comprovantes de IPTU/ITR/CCIR, histórico do cadastro imobiliário, certidões com o endereço do imóvel, cartão de posto de saúde, fotos antigas, declaração de IR e depoimento de testemunhas e confrontantes. Como atestar a posse: a ata narra com fé pública o que o tabelião verifica; a posse passada depende do conjunto probatório. O tabelião não qualifica a posse como justa, injusta, de boa-fé ou ad usucapionem.
Análise de decisões relevantes para a prática da ata notarial: imóvel público (STJ REsp 556.721); imóvel sem matrícula e terras devolutas (STJ REsp 674.558); imóvel objeto de herança com posse exclusiva (STJ REsp 1.631.859); interversão da posse e animus domini (1VRPSP 1038485-14.2021.8.26.0100); ata notarial insuficiente baseada apenas em declarações (CSMSP AC 1005106-25.2017.8.26.0132); accessio possessionis e vaga de garagem (CSMSP AC 1040381-61.2017.8.26.0576); impugnação e fraude à execução (CSMSP AC 1118113-23.2019.8.26.0100).
Art. 216-B da LRP (incluído pela Lei 14.382/2022): procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda ou cessão. Legitimados, documentos exigidos (instrumento de promessa, prova de inadimplemento, certidões dos distribuidores, ITBI, procuração), competência do oficial de registro e registro do domínio em nome do promitente comprador.
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